💡 まず結論から

マイホーム（居住用財産）を売却して利益が出た場合、一定の要件を満たすことで、その利益から最大3,000万円までを差し引くことができる特例があります。

不動産売却をご検討される際、「売ったらいくら税金がかかるのだろうか」とご不安に思われる方は多くいらっしゃいます。
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、通常、所得税や住民税がかかります。
しかし、ご自身が生活の拠点として住んでいたマイホームを売却する場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度を活用することで、税金の負担を大幅に軽減、あるいはゼロにできる可能性があります。

宇都宮市をはじめ、さくら市、高根沢町、壬生町、鹿沼市周辺でマイホームのお買い替えや、空き家となったご実家の売却をお考えの皆様へ。
本日は、この特例の基本的な仕組みと、利用する際の注意点について分かりやすく、要点を絞って解説いたします。

特例の基本的な仕組みとメリット

この特例の最大のメリットは、「不動産の所有期間の長短に関係なく利用できる」という点です。
通常、不動産売却における税率は、所有期間が5年を超えるか否かで大きく変わりますが、この3,000万円特別控除は、たとえ短期所有のマイホームであっても要件を満たせば適用されます。

☛ 購入当時の契約書や領収証がない場合にも有効です

不動産の売却益（譲渡所得）を計算する際、過去にその家を購入した時の代金（取得費）を差し引くことができます。
しかし、何十年も前に購入した物件などで、「当時の売買契約書や領収証を紛失してしまい、いくらで買ったか証明できない」というケースは珍しくありません。
購入価格が不明な場合、売却金額のわずか5%しか取得費として認められないため、計算上は多額の「利益」が出たことになり、譲渡所得税が非常に高額になってしまいます。

そのような場合でも、売却する物件がご自身のマイホーム（居住用財産）であり、この特例の要件を満たしていれば、最大3,000万円までは利益から控除できるため、結果として税金を大幅に抑えたり、ゼロにできるケースが多くあります。

☛ 譲渡所得の詳しい計算方法について

もし、売却によって1,000万円の利益が出たとしても、この特例を利用すれば3,000万円まで控除できるため、課税対象となる利益はゼロになります。
譲渡所得（利益）の具体的な計算式や、取得費・譲渡費用の考え方など、税金に関する基本的な仕組みにつきましては、以下の記事で詳しく解説しております。
あわせてご参照ください。

▶︎ 不動産売却にかかる「譲渡所得税」の基本と税金計算の注意点

特例を利用する際の注意点・補足事項

1. 共有名義の場合はそれぞれの「確定申告」で利用可能

ご夫婦などでマイホームを共有名義にしている場合、それぞれが居住の要件等の条件を満たしていれば、共有者一人ひとりが最大3,000万円の控除を受けることができます。
ただし、自動的に適用されるわけではなく、それぞれがご自身の名義で個別に確定申告を行う必要がある点にご注意ください。

✨ 大きな節税メリット 例えば、ご夫婦2人の共有名義であれば、それぞれの確定申告により合算して最大6,000万円まで譲渡所得から控除できるため、非常に大きな節税効果が期待できます。

2. お住まいにならなくなってからの「期限」に注意

現在お住まいの家ではなく、すでに転居して空き家になっている場合でも特例は利用可能です。
ただし、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に、売買契約の締結、または引き渡しを完了している必要があります。

⚠️ 空き家の放置はリスクに繋がります 「いつか売ろう」と放置しすぎると、特例の期限が切れてしまいます。
空き家管理の負担を減らすためにも、解体やリフォーム、不用品処分の手配を含め、お早めに計画を立てることをおすすめします。

3. 新居の「住宅ローン控除」とは併用不可

マイホームのお住み替え（買い替え）をご検討中の方は、特に注意が必要です。
売却する旧居でこの「3,000万円特別控除」を適用した場合、新しく購入する新居で「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」を受けることはできません（併用不可）。

どちらの制度を利用した方が最終的に手元に残る金額が多くなるのか、事前にお客様の資金計画に合わせたシミュレーションを行うことが大切です。

4. 親族間売買など、特例が使えないケース

配偶者や直系血族（親や子ども）、同居している親族など、特別な関係にある人に対して売却した場合には、この特例は適用されません。
また、この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋や、別荘など趣味・娯楽のために所有している不動産も対象外となります。

まとめ：売却額だけでなく「手元に残る金額」を考える

マイホームの売却は、単純な売却金額だけでなく、税金や各種特例を考慮して「最終的に手元にいくら残るか」を考えることが重要です。

宇河不動産では、単なる不動産売買の仲介にとどまらず、税金や諸経費を含めたトータルの資金シミュレーションを通して、お客様の状況に合わせた無理のないご提案をいたします。
「現在の家をリフォームして住み続けるか、住み替えるか迷っている」「空き家になっている実家をどうすべきか」など、どのようなご事情でも誠実に対応させていただきます。
まずは、今の市場でいくらで売れそうか、査定を含めてお気軽にご相談ください。

※税務に関する制度は変更される場合があり、個別の状況によって特例適用の要件が異なります。
※特例を利用するためには、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に所轄の税務署へ確定申告を行う必要があります。
※また、本記事でご紹介した要件は代表的なものの一部です。他にも適用を受けるための細かい条件が存在します。
※当社は不動産会社のため、個別の税務判断や申告手続きの代行は行っておりません。詳しくは管轄の税務署や税理士などの専門機関へお問い合わせください。

宇都宮市周辺の不動産売却・無料査定のご相談は「宇河不動産」へ

宇河不動産株式会社は、宇都宮市を中心にさくら市、高根沢町、壬生町、鹿沼市など栃木県内で、地域に密着した不動産売買仲介・空き家管理・リフォームを行っております。

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