不動産売却にかかる「譲渡所得税」の基本と税金計算の注意点

概要この記事でわかること

不動産売却をご検討中の方から、よくご相談いただくのが「売却後にかかる税金」についてです。

不動産を売却した際、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

売買によって利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税・住民税）」が課税されます。

売却活動を進める中で「税金がいくらかかるか不安」というお声は非常に多くいただきます。

ここでは、不動産売買に特化した「譲渡所得税の基本」と、税金計算において売主様が注意すべき実務上のポイントについて解説いたします。

1. 譲渡所得（利益）の計算方法

譲渡所得税は、売却した金額全体にかかるわけではなく、以下の計算式で算出した「利益」に対して課税されます。

【譲渡所得（課税対象の利益）の計算式】

譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）

この計算結果がプラスになれば課税対象となり、マイナス（売却損）であれば譲渡所得税はかかりません。

一見シンプルな計算式ですが、実はこの「取得費」と「譲渡費用」の計算において、売主様が損をしてしまう落とし穴がいくつか存在します。

最もご注意いただきたいのが、不動産を購入した当時の売買契約書や領収書が手元に残っているかどうかです。

昔から所有している空き地や相続した空き家などで購入時の金額が分からない場合、税務上は「売却代金の5％」を取得費（概算取得費）として計算することになります。

区分	契約書等が「ある」場合	契約書等が「ない」場合
取得費の計算	当時の購入金額（実費）	売却代金の5％（概算取得費）
3,000万円で売れた例	当時の購入価格が2,000万円なら取得費＝ 2,000万円	3,000万円 × 5％＝取得費はわずか 150万円に減少

このように、購入時の書類がないと利益が大きく膨らんだとみなされ、多額の税金が課せられてしまいます。

不動産売却をご検討の際は、まずご自宅の古い契約書や領収書が保管されていないか確認することが極めて重要です。

購入時の金額が分かっている場合でも、購入代金全額をそのまま「取得費」として差し引けるわけではありません。

💡 居住用と非居住用（アパート・貸家等）で減価償却率が異なる

建物の減価償却計算は、ご自身が住んでいた「居住用」と、賃貸に出していたアパート・貸家などの「非居住用（収益物件）」で適用される償却率が異なります。オーナーチェンジでの売却時には計算が複雑になりますのでご注意ください。

売却のためにかかった費用であれば、何でも経費として差し引けるわけではありません。

ここを誤ると、後から税金の修正申告が必要になる場合があります。

⭕ 原則、経費になるもの

❌ 原則、経費にならないもの

なお、原則経費にならないハウスクリーニング費用や修繕費であっても、「買主様からの強い希望で購入条件として契約書に明記し、売主負担で実施した」といった特殊なケースでは、例外的に譲渡費用として認められる場合もあります。

【免責事項・税務相談に関するご注意】

本ページでご紹介している税制や計算方法は一般的な概要です。実際の税額計算や費用計上の可否、各種控除特例の適用要件につきましては、所有期間や個別の契約条件によって判断が異なります。最終的な判断や確定申告につきましては、税理士または所轄の税務署へご相談くださいますようお願いいたします。

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