【新着物件・オーナーチェンジ】東向きオーシャンビュー！「ルシール那珂湊」表面利回り約7.6％の投資用3LDK

宇河不動産のブログをご覧いただき、ありがとうございます。
本日は、オーナー様より販売のご依頼をいただきました、ひたちなか市のオーシャンビュー分譲マンション「ルシール那珂湊」5階部分のご紹介です。

現在月額95,000円で賃貸稼働中のオーナーチェンジ物件となっております。
本記事では、表面的な数字だけでなく、リアルな実質利回りや将来の収支変更点、ハザード情報まで包み隠さず解説いたします！

💡 この物件のメリット（おすすめポイント）

① 賃貸稼働中につき、購入初月から計算しやすい家賃収入

既にご入居者様がいらっしゃるオーナーチェンジ物件のため、購入直後から家賃収入を得られます。
空室リスクを回避し、収支予測を立てた上で運用をスタートできるのが最大の強みです。

② 太平洋を望む東向きオーシャンビュー

5階バルコニーからは開放的な東向きの海景色が広がります。
約79.78㎡のゆとりある3LDKはファミリー層にも人気が高く、資産価値を支える大きな要素です。

③ 退去後は「セカンドハウス・自宅」への転用も可能

将来的に現在の入居者様が退去された場合、そのまま再賃貸を出すのはもちろん、ご自身の自宅やオーシャンビューの別荘・セカンドハウスとして活用する選択肢もあります。

⚠️ この物件のデメリット（注意点・リスク開示）

① 令和9年4月より修繕積立金が値上げ（＋10,000円/月）

管理組合の修繕計画に基づき、令和9年4月（2027年4月）より修繕積立金が月額16,700円（現行より10,000円アップ）へと改定予定です。
将来的なランニングコストの増加をあらかじめ織り込んで投資計画を立てる必要があります。

② 敷地の一部が「土砂災害警戒区域」に該当

本マンションの敷地の一部が土砂災害警戒区域（イエローゾーン）にかかっており、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）にも隣接しています。
ご検討の際は、ハザードマップの位置関係やハザードリスクを十分にご理解いただいた上でのご判断をおすすめいたします。

📊 収支シミュレーション（表面・実質利回り）

本物件は、月額賃料9.5万円（駐車場無償付帯）で稼働中です。

• 表面利回り：約7.6％
• 実質利回り（現在）：約4.2％
• 実質利回り（令和9年4月以降）：約3.4％

※実質利回り（現在）は、管理委託手数料、管理費、修繕積立金、駐車料、地下トランクルーム使用料、固定資産税（年額）を差し引いて算出しております。
※修繕積立金改定後は、約3.4％にまで下落する予定です。

総合評価：リスクを理解した上で長期運用したい方向けの1邸

「修繕積立金の値上げ」や「ハザード区域」といった注意点はございますが、オーシャンビューという立地特性は魅力です。
長期運用や自己用への転用を想定できる方であれば、マッチする物件かと思います。

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